ZIELA 6

O co chodzi?

W historycznej części miasta, na Przedmieściu Świdnickim, przy ul. Zielińskiego 6 położony jest niewielki teren mający wielki wpływ na odbiór i funkcjonowanie fragmentu miasta.

Obecnie wykorzystywany jako płatny parking terenowy, mieszczący około 70 miejsc postojowych dla aut osobowych skrawek 'betonowej pustyni', planowany jest pod zabudowę mieszkalną wielorodzinną z usługowym parterem, rozszerzonym o ogólnodostępną przestrzeń publiczną z oświetleniem, ławkami, stolikami, stojakami na rowery, placem zabaw i zielenią urządzoną, połączonymi z pasażem gastronomicznym przy ulicy Wojciecha Bogusławskiego.

Inwestycja pozwoli na zaspokojenie potrzeb lokalnych Wrocławia, przy jednoczesnej zasadnej rekultywacji terenu nieprzedstawiającego obecnie żadnej wartości urbanistycznej ani estetycznej. Przewiduje się powrót do idei uzupełniania zabudowy śródmiejskiej obiektami o funkcji mieszkaniowej – zapobiegając tym samym lub minimalizując postępującą do niedawna decentralizację miasta. Oznacza to również likwidację obecnie widocznego w tym miejscu chaosu przestrzenno-funkcjonalnego i wykorzystanie w pełni bezsprzecznego potencjału.

Kształtowanie zabudowy

Projekt zakłada recykling przestrzeni istniejącego przy ul. Tadeusza Zielińskiego terenowego parkingu dla aut osobowych. Przemodelowanie już zagospodarowanego terenu w obrębie miasta ogranicza presję na zewnątrz, w obszarze krawędziowym aglomeracji, gdzie realizacja inwestycji odbywa się zazwyczaj kosztem terenów rolniczych lub uprzednio nie zagospodarowanych.

Projektowany budynek domyka wolny narożnik kwartału zabudowy oraz zaznacza wjazd na obszar Starego Miasta poprzez jedną z głównych osi komunikacyjnych, stając się swego rodzaju ‘bramą do miasta’ poprzez stworzenie punktowej dominanty o dynamicznym charakterze, narastającej w kierunku budynku Sky Tower i podkreślającej wielkomiejski charakter miejsca.

Układ budynku i jego lokalizacja na działce pozwalają wygospodarować dziedziniec z zielenią i przestrzeniami ogólnodostępnymi stanowiącymi przedłużenie funkcjonalne zlokalizowanych na parterze lokali usługowych. Projektowany dziedziniec stanowić ma rozszerzenie dla ul. Wojciecha Bogusławskiego i ciągu usług gastronomicznych stworzonego w przęsłach estakady kolejowej.

Wszędzie blisko,
ale na Ziela najbliżej

Obsługa piesza i komunikacyjna odbywać się będzie bezpośrednio z przyległych do budynku chodników i ulic publicznych. Działka zainwestowania została kompletnie wyłączona dla ruchu samochodów osobowych – obsługa aut przez zjazd z ul. Tadeusza Zielińskiego bezpośrednio do parkingu podziemnego.

Takie, całkowite usunięcie aut z terenu, wspiera priorytet ruchu pieszego i rowerowego oraz kładzie nacisk na oparcie komunikacji o transport zbiorowy. Pozwala to na wzmocnienie wytworzonej przestrzeni publicznej w formie placu, uzupełnionego elementami zieleni, funkcjonującymi wspólnie z planowanymi ogródkami lokali usługowych czy strefą wypoczynku i miejscem rekreacji.

Chodźmy na Ziela

Przewiduje się wypełnienie przestrzeni przyziemia drobnym handlem i rzemiosłem, placówkami medycznymi, edukacyjnymi oraz gastronomicznymi i kulturalnymi, obejmującymi wystawy i ekspozycje.

Obiekt, jego jakość i dobór funkcji przyczyniać się będą do aktywizacji obszaru inwestycji, jak i wzmacniania znaczenia istniejącego, działającego w przęsłach estakady kolejowej pasażu usług. Wypełnienie braku w tkance miejskiej i likwidacja barier powodujących wykluczenie fragmentu przestrzeni jako użytecznego i dostępnego dla społeczności (rezygnacja z grodzenia) wzmacnia funkcjonalnie osie przyległych ulic. Wygenerowany zostaje układ współdziałających ze sobą multifunkcjonalnych, uniwersalnych i centrotwórczych elementów struktury miasta.

Poza funkcją miastotwórczą, przy wykorzystaniu strefowania placu zaznaczonego kubaturą projektowanego budynku, planowana przestrzeń stanowić będzie miejsce społeczno-kulturowej integracji mieszkańców, pozwalające na identyfikację z miejscem, ale jednocześnie otwarte na innych użytkowników i dające pole do  organizacji różnego rodzaju lokalnych inicjatyw.

Mała architektura służąca relaksowi (ławki, siedziska i leżaki, donice z zielenią, pergole, stoły do gry w szachy itp.) oraz przeznaczenie części terenu na rekreację i ogólnodostępny plac zabaw pozwolą na umacnianie więzi międzyludzkich i poczucia wspólnoty sąsiedzkiej. Wszystko to, poza estetyką, podniesie bezpieczeństwo w okolicy, usuwając z tkanki miasta ciemny, martwy obszar, ustanowiony przez ścianę garaży indywidualnych dzielącą przestrzeń oraz istniejący wygrodzony parking terenowy, użytkowany w ciągu dnia, wieczorami zamieniający się w mało przyjazne miejsce.

Zielono na Ziela

Przywrócenie terenu do aktywnego użytku w sposób zaspakajający potrzeby mieszkaniowe, komercyjne i rekreacyjne, gdzie funkcje obsługi aut osobowych przenosi się pod ziemię, tworzy warunki do przywrócenia zieleni na zaniedbanym fragmencie kwartału zabudowy śródmiejskiej. W projekcie wprowadzono elementy zieleni niskiej i średniowysokiej przy maksymalnym zachowaniu istniejących drzew. Dziedziniec zmieni się w teren bardziej przyjazny użytkownikowi i czynny biologicznie, zmniejszając zjawisko 'wyspy ciepła'.

Dodatkowo, oddanie części dachów pod zieleń, w myśl idei obiektu zrównoważonego, pomaga w niewielkim stopniu odzyskać balans pomiędzy obszarem zainwestowanym a biologicznie czynnym i ogranicza skutki urbanizacji tworząc przestrzenie siedliskowe.

Zakres inwestycji

Poza budową budynku wielorodzinnego z usługami wbudowanymi w parterze i parkingiem podziemnym, przewiduje się budowę i przebudowę niezbędnych sieci i przyłączy oraz przebudowę i rozbudowę układu drogowego, w zakresie: zjazdu i dojść na teren zainwestowania wraz z oświetleniem, małą architekturą i zielenią; wprowadzenia zatoki autobusowej po przeciwnej stronie jezdni ul. Zielińskiego; remontu odcinkowego nawierzchni pasa dla autobusów w osi ul. Zielińskiego; wprowadzenia przejazdu rowerowego na skrzyżowaniu ulic Zielińskiego i Bogusławskiego oraz likwidacji pasów ruchu rowerowego w jezdni; odseparowania odcinków rowerowych od pieszych na odcinku przed planowaną inwestycją; wprowadzenia dodatkowego przejścia dla pieszych po stronie południowej przystanku autobusowego na ul. Zielińskiego; likwidacji istniejących garaży oraz wykonania strefy parkowania po południowej stronie planowanej inwestycji wraz z zagospodarowaniem zielenią, oświetleniem i małą architekturą.

Dodatkowo, przewiduje się realizację w projektowanym budynku i przekazanie na rzecz miasta lokalu usługowego o pow. ok. 250m², w którym ma być publiczne przedszkole ze żłobkiem wraz z przynależnym mu fragmentem terenów urządzonych dziedzińca.

Ziela 6

W prostych liczbach to:
- ok. 130 mieszkań o powierzchni od 25 do 76m² będących domem dla ok. 200 mieszkańców;
- w sumie ok. 5700m² powierzchni mieszkań oraz ok. 700m² powierzchni usługowej w parterze;
- ok. 140 podziemnych miejsc postojowych

- oraz ok. 2200m² terenu, z czego ok. 40% stanowi obszar otwarty i ogólnodostępny, a 30% to przestrzeń urządzonego dziedzińca i zieleńców, mających swoje dalsze przedłużenie w rewitalizowanych nawierzchniach sąsiednich ulic i chodników publicznych.

Projektowany budynek tworzy pełnoprawny fragment tkanki miejskiej, który ma potencjał stać się wyraźną i rozpoznawalną wizytówką miasta czy dzielnicy, ale też elementem identyfikacji mieszkańca z tym miejscem.

A co jeśli nie?

Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego jako jedna z podstaw do planowanej inwestycji ZIELA 6

1. Przeznaczenia terenów MU – obszary mieszkaniowo-usługowe, obejmujące: mieszkalnictwo, usługi powszechne, publiczne, naukę i zieleń
2. Wysokość zabudowy – obszar zabudowy średniowysokiej W1 o wysokości do 25m, w terenie śródmiejskiej strefy podwyższenia wysokości zabudowy do 55m oraz rejonu dopuszczenia budynków wysokościowych powyżej 55m
3. Powierzchnia zabudowy – obszar P2, o zalecanej wartości wskaźnika powierzchni zabudowy maksimum 60%
4. Powierzchnia terenu biologicznie czynnego – obszar B1, o zalecanej wartości wskaźnika powierzchni biologicznie czynnej minimum 25%

albo Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego

Uchwała Rady Miejskiej Wrocławia nr LI/1495/10 z dnia 10.06.2010r.:
1. Przeznaczenie – infrastruktura drogowa (w tym m.in. obiekty do parkowania); obiekty infrastruktury technicznej; skwery
2. Wymiar pionowy budynku lub budowli przekrytej dachem, mierzony od poziomu terenu do najwyższego punktu pokrycia dachu do 26m

Specustawa Mieszkaniowa oraz Lokalne Standardy Urbanistyczne Wrocławia

Planowana inwestycja mieści się w głównych wytycznych Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Wrocławia oraz spełnia wymagania stawiane Ustawą z dnia 5 lipca 2018r. (Dz. U. 2018 poz. 1496) i Uchwałą Rady Miejskiej Wrocławia nr IX/155/24 z dnia 17.10.2024r. odstępując jednocześnie od krzywdzącego dla terenu przeznaczenia, określonego w Miejscowym Planie Zagospodarowania Terenu.

1. Inwestycję mieszkaniową lokalizuje się w odległości nie większej niż 1500m od szkoły podstawowej, która jest w stanie przyjąć nowych uczniów w liczbie dzieci stanowiącej nie mniej niż 10% planowanej liczby mieszkańców inwestycji mieszkaniowej – teren zainwestowania zlokalizowany jest w odległości pieszo ok. 300m od Szkoły Podstawowej nr 67 ZSP 13, ok. 750m od Szkoły Podstawowej nr 97 im. Jana Brzechwy (szkoła obwodowa dla lokalizacji inwestycji, tj. ul. Tadeusza Zielińskiego 6 we Wrocławiu), ok. 900m od Szkoły Podstawowej nr 30, ok. 1100m od Szkoły Podstawowej nr 71 i ok. 1200m od Szkoły Podstawowej nr 68 im. II Tysiąclecia Wrocławia, które są w stanie przyjąć nowych uczniów w liczbie dzieci stanowiącej nie mniej niż 10% planowanej liczby mieszkańców inwestycji mieszkaniowej.
2. Zapewnienie dostępu do urządzonych terenów wypoczynku oraz rekreacji lub sportu o powierzchni stanowiącej co najmniej iloczyn planowanej liczby mieszkańców oraz wskaźnika wynoszącego 4m² poprzez lokalizację inwestycji mieszkaniowej wielorodzinnej w odległości nie większej niż 750m od tych terenów – teren zainwestowania znajduje się w odległości pieszo ok. od 500m Promenady Staromiejskiej wzdłuż Fosy Miejskiej, która między ulicami Sądową a Świdnicką zajmuje obszar ok. 2500m², a połączona przejściami dla pieszych z kolejnymi jej odcinkami wzdłuż Fosy Miejskiej, aż do ul. Ruskiej i Oławskiej, osiąga obszar nawet do 16 000m².
3. Budynki objęte inwestycją mieszkaniową nie mogą być wyższe niż 7 kondygnacji nadziemnych, z zastrzeżeniem, że jeżeli w odległości nie większej niż 250m od budynków objętych inwestycją mieszkaniową znajdują się, w istniejącej zabudowie, budynki mieszkalne o wysokości przekraczającej 7 kondygnacji, wówczas maksymalną wysokość budynków objętych inwestycją mieszkaniową wyznacza wysokość najwyższego budynku mieszkalnego w istniejącej zabudowie – przewiduje się budynek o jedenastu kondygnacjach i wysokości wynoszącej maksymalnie 36m, co odpowiada zlokalizowanym w odległości około 220m istniejącym budynkom mieszkalnym wielorodzinnym przy ul. Tadeusza Zielińskiego 22-36, które posiadają dwanaście kondygnacji i mają wysokość od 35m do maksymalnie 37m.
4. Inwestycję mieszkaniową lokalizuje się w odległości nie większej niż 500 m od przystanku komunikacyjnego – w odległości do 500m od terenu opracowania dostępne są przystanki autobusowe linii 122, 144, 148, 243, 246, 250, 251, 253, 602, A i D oraz przystanki tramwajowe linii 2, 3, 4, 5, 6, 7, 10, 11,12, 13, 14, 15, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23 i 24. Stacja wrocławskiego roweru miejskiego zlokalizowana jest w odległości ok. 300m.
5. Dla inwestycji mieszkaniowej zlokalizowanej w obszarze zabudowy śródmiejskiej określa się minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej, wynoszący co najmniej 12,5% powierzchni terenu – z racji położenia w ścisłym centrum Wrocławia, w strefie zabudowy śródmiejskiej oraz ze względu na centrotwórczy, wielkomiejski charakter założonych przestrzeni publicznych i półpublicznych przewiduje się zachowanie terenów biologicznie czynnych o powierzchni nie mniejszej niż 20% powierzchni działek, na których realizowana jest inwestycja.